Okupas w Hiszpanii - kim są i co mówi o nich prawo?

Zjawisko okupas w Hiszpanii, czyli nielegalnego zajmowania nieruchomości, weszło w nową fazę wraz z wejściem w życie przełomowej ustawy „ley antiokupas” 3 kwietnia 2025 roku. Ta zmiana radykalnie wzmocniła pozycję właścicieli, wprowadzając przyspieszoną procedurę karną w celu usuwania lokatorów. Mimo to, problem pozostaje złożony, mając głębokie korzenie społeczne, ekonomiczne i historyczne. W niniejszym artykule szczegółowo analizujemy, kim są okupas, jakie są ramy prawne po reformie, jak wygląda nowa procedura eksmisji oraz jak skutecznie chronić swoją własność.

Kim są okupas i dlaczego to robią – przyczyny zjawiska

Powszechnie używany termin „okupa” obejmuje różne grupy osób, których motywacje bywają skrajnie odmienne. Z jednej strony są to zorganizowane grupy przestępcze, tzw. mafie okupas, które zajmują lokale w celu dalszego podnajmu lub wymuszenia okupu od właściciela. Z drugiej strony, znaczną część stanowią rodziny i osoby znajdujące się w trudnej sytuacji życiowej, dla których zajęcie pustostanu jest jedyną alternatywą dla bezdomności. Gwałtowny wzrost cen najmu i skutki kryzysu finansowego z 2008 roku sprawiły, że wiele osób zostało wykluczonych z legalnego rynku mieszkaniowego.

Geneza zjawiska sięga lat 80. i ruchów antykapitalistycznych, jednak jego masowe nasilenie jest bezpośrednio związane z kryzysem z 2008 roku, który pozostawił tysiące pustych mieszkań należących do banków i funduszy inwestycyjnych. Paradoksalnie, Hiszpania posiada zasób niemal 4 milionów pustostanów, jednak często nie znajdują się one w metropoliach, gdzie zapotrzebowanie jest największe. Te często zaniedbane i niezamieszkane od lat opuszczone domy w Hiszpanii stają się łatwym celem dla nielegalnych lokatorów, a sytuację przez lata komplikowały procedury prawne, które znacząco opóźniały eksmisję.

Podstawy prawne – fundamentalne rozróżnienie

Aby w pełni zrozumieć problem, konieczne jest poznanie dwóch pojęć z hiszpańskiego kodeksu karnego (Código Penal), które definiują rodzaj zajęcia nieruchomości. Od tej kwalifikacji zależy waga przestępstwa i ścieżka postępowania.

Allanamiento de morada (Art. 202) – to przestępstwo polegające na wtargnięciu do morada, czyli zamieszkanego domu (pierwszego lub drugiego, np. wakacyjnego). Jest to poważne naruszenie miru domowego, ścigane z urzędu i zagrożone karą do 4 lat pozbawienia wolności. Co istotne, umeblowany dom wakacyjny, nawet używany sporadycznie, jest uznawany za morada i podlega silniejszej ochronie.
Usurpación (Art. 245) – to przestępstwo zajęcia nieruchomości, która w danym momencie nie jest zamieszkana i nie stanowi czyjegoś „domu” (pustostan, lokal w budowie, nieruchomość komercyjna). Przed reformą z 2025 roku było to lżejsze przestępstwo, a jego ściganie było znacznie wolniejsze.

Popularny mit o „48 godzinach” nie jest formalną zasadą, lecz interpretacją doktryny przestępstwa na gorącym uczynku (delito flagrante). Szybka reakcja i natychmiastowe zgłoszenie sprawy na policję ma fundamentalne znaczenie, gdyż maksymalizuje szansę na interwencję bez nakazu sądowego i ułatwia udowodnienie charakteru przestępstwa.

Cecha	Allanamiento de Morada (Naruszenie miru domowego)	Usurpación (Uzurpacja)
Definicja prawna	Art. 202 Kodeksu Karnego	Art. 245 Kodeksu Karnego
Chronione dobro	Nienaruszalność miru domowego (prawo fundamentalne)	Prawo własności prywatnej
Typ nieruchomości	Miejsce zamieszkania (główne lub drugie/wakacyjne)	Nieruchomość niezamieszkana (pustostan, lokal w budowie)
Ścieżka prawna (po 2025)	Przyspieszone postępowanie karne ("juicio rápido")	Przyspieszone postępowanie karne ("juicio rápido")
Orientacyjne kary	Pozbawienie wolności (do 4 lat)	Zaostrzone, możliwość pozbawienia wolności

Nowa era po 2025 roku – przełomowa ustawa „ley antiokupas”

Dzień 3 kwietnia 2025 roku stanowi punkt zwrotny w walce z nielegalnym zajmowaniem nieruchomości. Wprowadzona wtedy nowelizacja Ustawy o Postępowaniu Karnym, potocznie zwana „ley antiokupas”, zrewolucjonizowała proces odzyskiwania własności. Kluczową zmianą jest objęcie obu przestępstw – zarówno allanamiento de morada, jak i usurpación – trybem przyspieszonego postępowania karnego, tzw. juicio rápido.

Nowy mechanizm zakłada, że po złożeniu przez właściciela skargi z dowodem własności, sędzia ma obowiązek wyznaczyć rozprawę w terminie maksymalnie 15 dni. Jeśli osoba zajmująca lokal nie przedstawi ważnego tytułu prawnego (np. umowy najmu), sędzia może wydać natychmiastowy nakaz eksmisji. Co więcej, reforma zniosła obowiązek badania sytuacji materialnej lokatorów przed eksmisją w tych postępowaniach karnych, co eliminuje jedną z głównych przyczyn przewlekłości postępowań wprowadzonych przez Ustawę Mieszkaniową z 2023 roku. Należy jednak podkreślić, że nowe przepisy nie dotyczą tzw. inquiokupas, czyli najemców, którzy przestali płacić czynsz – te sprawy nadal toczą się na wolniejszej drodze cywilnej.

Skala problemu w Hiszpanii – fakty i mity

Choć problem jest dotkliwy dla ofiar, dane hiszpańskiego Ministerstwa Spraw Wewnętrznych pokazują, że nie jest to ogólnokrajowa plaga. W 2024 roku zgłoszono 16 426 przypadków, co jest liczbą niższą od rekordu z 2022 roku (16 765). Zjawisko jest silnie skoncentrowane geograficznie.

Absolutnym epicentrum problemu jest Katalonia, na którą w 2024 roku przypadło ponad 42% wszystkich zgłoszeń w kraju. Kolejne miejsca zajmują Andaluzja, Wspólnota Walencka i Madryt. Warto też umieścić te liczby w kontekście – są one znacznie niższe niż liczba kradzieży (ponad 649 000) czy oszustw (ponad 414 000), co pomaga obiektywnie ocenić skalę ryzyka.

Jak chronić swoją nieruchomość w Hiszpanii – skuteczna prewencja i reakcja

Mając na uwadze, że najlepszym rozwiązaniem jest prewencja, właściciele nieruchomości, zwłaszcza tych, które przez część roku stoją puste, powinni podjąć zdecydowane kroki w celu ich zabezpieczenia.

Systemy alarmowe i monitoring – instalacja profesjonalnego systemu alarmowego połączonego z centralą firmy ochroniarskiej jest najskuteczniejszym środkiem odstraszającym i kluczowym dowodem w przypadku włamania.
Drzwi antywłamaniowe – solidne, certyfikowane drzwi (tzw. puertas antiokupas) stanowią fizyczną barierę, która może skutecznie zniechęcić potencjalnych intruzów.
Sprawianie wrażenia zamieszkanej – czujni sąsiedzi, regularne opróżnianie skrzynki na listy i dbanie o wygląd zewnętrzny nieruchomości zmniejszają ryzyko jej zajęcia. Puste, zaniedbane lokale są znacznie bardziej narażone.
Ubezpieczenie „anty-okupas” – standardowe polisy nie pokrywają tego ryzyka. Niezbędne jest wykupienie specjalnego rozszerzenia lub dedykowanej polisy, która pokryje koszty prawne, ewentualne zniszczenia i utracone dochody.

Jeśli dojdzie do okupacji, pod żadnym pozorem nie wolno działać na własną rękę (np. odcinać mediów), gdyż grozi to odpowiedzialnością karną za przymus (coacciones). Należy natychmiast wezwać policję i zatrudnić wyspecjalizowanego prawnika w celu uruchomienia nowej, szybkiej ścieżki karnej. Coraz mniejszą popularnością cieszą się prywatne firmy (tzw. desokupas), które ze względu na wysoki koszt i ryzyko prawne dla właściciela stają się mniej atrakcyjną alternatywą dla skuteczniejszej i tańszej ścieżki sądowej.

Problem okupas w Hiszpanii a w Polsce – porównanie

Porównanie zjawiska okupas w Hiszpanii i problemu nielegalnego zajmowania lokali w Polsce ukazuje zarówno podobieństwa, jak i istotne różnice. W obu krajach ochrona prawa własności jest fundamentem porządku prawnego, jednak procedury eksmisyjne i kontekst społeczny są odmienne. W Hiszpanii problem jest znacznie bardziej rozpowszechniony i nagłośniony medialnie, co jest bezpośrednio związane z dużą liczbą pustostanów po kryzysie finansowym oraz specyfiką prawa mieszkaniowego w Hiszpanii, które do niedawna sprzyjało przewlekłości postępowań.

W Polsce problem nielegalnego zajmowania lokali ma mniejszą skalę, a prawo silniej chroni lokatorów, nawet tych bez tytułu prawnego, zwłaszcza w okresie zimowym. Procedury eksmisyjne również bywają długotrwałe, jednak nie istnieje tak wyraźne rozróżnienie, jak hiszpańskie allanamiento i usurpación. Doświadczenia hiszpańskie, zwłaszcza po reformie z 2025 roku, pokazują, jak kluczowe dla ochrony własności jest wprowadzenie szybkich i skutecznych procedur prawnych, które stanowią realne narzędzie do walki z tym złożonym problemem.

Okupas w Hiszpanii – najczęściej zadawane pytania

Czy w Hiszpanii jest prawo ocupados?

Nie, w Hiszpanii nie ma prawa, które legalizowałoby zajmowanie cudzej własności. Wręcz przeciwnie, kodeks karny (przestępstwa usurpación i allanamiento de morada) chroni własność. Reforma prawna z 3 kwietnia 2025 roku dodatkowo wzmocniła ochronę właścicieli, wprowadzając szybką ścieżkę karną do usuwania nielegalnych lokatorów.

O co chodzi z ocupados?

Okupas to potoczne określenie na osoby, które nielegalnie zajmują nieruchomości, w których nie mają prawa przebywać. Zjawisko to ma podłoże zarówno kryminalne (zorganizowane mafie), jak i społeczne (osoby wykluczone mieszkaniowo). Problem nasilił się po kryzysie finansowym, który pozostawił w Hiszpanii tysiące pustych mieszkań, stając się jednym z najpoważniejszych wyzwań dla rynku nieruchomości i systemu prawnego.

Jak pozbyć się okupas w Hiszpanii?

Po reformie z 2025 roku najskuteczniejszą metodą jest droga prawna. Należy natychmiast wezwać policję, a następnie z pomocą wyspecjalizowanego prawnika złożyć skargę w celu uruchomienia przyspieszonego postępowania karnego („juicio rápido”), które pozwala na uzyskanie nakazu eksmisji w ciągu kilkunastu dni. Działanie na własną rękę lub korzystanie z firm „desokupas” wiąże się z ryzykiem prawnym.

Ile jest ocupados w Hiszpanii?

Oficjalne dane Ministerstwa Spraw Wewnętrznych Hiszpanii wskazują na 16 426 zgłoszonych przypadków w 2024 roku. Liczba ta, choć znacząca, jest niższa niż w rekordowym 2022 roku. Problem jest bardzo silnie skoncentrowany geograficznie – ponad 42% wszystkich przypadków odnotowuje się w samej Katalonii.

Lidia Golubiñska Radecka

Jestem nie tylko doradcą podatkowym, ale również Twoim przewodnikiem po hiszpańskim rynku nieruchomości. Moje długoletnie doświadczenie, specjalistyczna wiedza oraz fakt, że żyję tu na co dzień, pozwalają mi skutecznie wczuć się w sytuację i pomóc na każdym etapie procesu inwestycyjnego w tym wyjątkowym i fascynującym kraju.

Jeśli masz pytania lub potrzebujesz profesjonalnej pomocy, zapraszam do kontaktu. Razem przejdziemy przez wszystkie etapy transakcji, zapewniając Ci pełne wsparcie i bezpieczeństwo.